Если кровля течет…

Самые сложные ситуации в сфере жилищно-коммунальных проблем касаются протекающих кровель. Аспектов здесь множество: и финансирование работ, и некачественный капитальный ремонт, даже в случае выделения средств. Решить наболевший вопрос собственников оказывается далеко не просто.

За чей счет должна решиться проблема протекающей кровли?

Жилищный кодекс дает однозначный ответ на этот вопрос – за счет собственников. То есть если жилье приватизировано, то жильцы сами должны заплатить за капитальный ремонт кровли. Управляющая компания, как правило, собирает средства только на текущий ремонт кровли, но он, по словам руководителей управляющих компаний, не решает проблему. Заплатки дают лишь временный эффект. Со счета дома снимаются значительные средства, но уже в следующий сезон проблема появляется вновь.

- На обслуживании нашей компании находится много домов с мягкими кровлями. На мой взгляд, в Сибири их вообще не должно быть. Мягкая кровля хороша где-то на юге, а здесь она быстро разрушается. И стоит очень дорого – около 300 рублей за квадратный метр только за материал, без монтажа. А в нашей компании обслуживаются дома, где площадь кровли достигает и 3 тысяч квадратных метров, - рассказал генеральный директор УК «Жилищник 6» Александр Шпаков.

Программа софинансирования капитального ремонта по ФЗ № 185 решила проблему лишь частично. Напомним, часть омских домов получила средства на комплексный капитальный ремонт. В таких случаях на замену кровли деньги поступили не только от собственников, но и из федерального, областного и муниципального бюджетов. Однако надеяться на то, что таким образом будет отремонтирован весь жилой фонд, не стоит. В этом году финансирование получили всего 18 домов, при этом доля жильцов составила уже не 5 процентов, как это было в первые годы действия программы, а 25.

- Собственники еще не осознают границы: где текущий, а где капитальный ремонт кровли. Проводишь собрание, жильцы соглашаются сделать капитальный ремонт кровли. Но когда начинаешь собирать деньги, появляются отказы платить за проведение работ. Здравомыслящие люди есть, но есть и те, кто считает, что капитальный ремонт кровли должен быть сделан бесплатно, - поделился опытом участия в программе софинансирования в прошлом году директор УК «ЖКО «Московка» Андрей Никитин.

Однако в любом случае по закону именно жильцы должны принять решение о капитальном ремонте и источниках финансирования на собрании жильцов. Иначе кровля так и будет течь. Существуют различные программы, в которых можно поучаствовать:

- До 15 февраля формируется проект муниципальной и региональной программы по капитальному ремонту на 2012 год. Условия остаются те же, что и в прошлом году, - напомнил собравшимся начальник сектора содействия реформированию ЖКХ Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Александр Захарченко.

Перестанет ли течь крыша после капитального ремонта?

Рубероид и рубемаст не пригодны для использования в климатических условиях Сибири – с этим утверждением в той или иной степени согласились все участники дискуссионного клуба. Во-первых, эти кровельные материалы требуют четкого выполнения технологии при монтаже. Во-вторых, даже при условии качественной укладки битумные кровли быстро разрушаются и снова требуют капитального ремонта. Однако из-за их дешевизны собственники жилья чаще всего останавливают выбор именно на рубероиде и рубемасте, обрекая себя на новые проблемы с кровлей.

- На наших домах используется как мембранная кровля, так и битумная на основе унифлекса. Кровли из унифлекса через три года опять побежали, - констатировал директор филиала «Омский» ООО «Пик-Комфоpт» Вячеслав Апельганц.

Современные материалы стоят значительно дороже. Поэтому подрядные организации постоянно работают над тем, чтобы подойти к той цене, которая окажется более привлекательной для собственников. Кто-то ищет новых поставщиков, кто-то экспериментирует с кровельным материалом.

- Я работаю на рынке с 1992 года, но сразу отказался от рубероида. Начал искать подходящий кровельный материал и завез гидростеклоизол, который изначально даже не был предназначен для кровель. Уже скоро я стал давать гарантии на эти кровли, - рассказал о своем ноу-хау директор ООО «Фиpма «Mанил» Николай Маляренко.

Что делать?

В заключение встречи участники дискуссионного клуба остановились на путях решения сложной проблемы с мягкими кровлями. Ведь опускать руки нельзя. Напротив, в нашем городе есть положительный опыт, который может быть использован остальными горожанами.

- В прошлом году мы отремонтировали кровлю в доме № 2 по улице Белозерова. Финансовый вопрос был решен трехсторонним соглашением между управляющей компанией, подрядной организацией и собственниками. УК предоставила жильцам рассрочку на год, и ремонт был сделан без бюджетных вливаний, - поделился заместитель директора ООО «Ризолин» Владимир Филиппов.

Современные кровельные материалы хоть и обходятся дороже, чем битумные, но зато позволяют впоследствии частично заменять кровельный ковер. Таким образом, омичам стоит особенно продумать и просчитать стоимость работ и кровельных материалов в случае принятия решения о капитальном ремонте.

- Новые технологии позволяют ремонтировать сначала один подъезд, потом другой. Так гораздо проще поддерживать кровлю в рабочем состоянии далее без капитальных вложений, - озвучил еще один аргумент в пользу новых технологий директор ООО «Унивеpсальные технологии» Олег Ровкин.

Чтобы решить проблему, собственники уже сейчас, не дожидаясь весны, должны определиться с источниками финансирования. До середины февраля управляющие компании собирают заявки с жильцов для участия в различных программах. Капитальный ремонт требует принятия ряда важных решений, касающихся вопросов финансирования, выбора подрядчика и кровельного материала.

- Жители должны ощутить ответственность. У нас уже составлен график встреч со старшими по домам. Будем поднимать вопросы и по ремонту кровель. Люди уже идут к нам, - отметил заместитель генерального директора УК «Жилищник 7» Анатолий Варлаков.

Управляющие компании в ближайшие месяцы будут отчитывать перед собственниками о проделанной работе за 2011 год, а это подходящий случай, чтобы обсудить наболевший капитальный ремонт.

- Если делать только текущий ремонт мягкой кровли, то ремонт межлестничных клеток, к примеру, делать будет не на что. Можно залатать 10 квадратных метров, но это на 2-3 дождя, и кровля снова побежит, - подчеркнул необходимость капитального ремонта генеральный директор УК «Жилищник 3» Анатолий Русавский.

Александр ЗАХАРЧЕНКО: «Жильцы уже сейчас должны определиться с источником финансирования капитального ремонта кровли на собрании собственников».

Вячеслав АПЕЛЬГАНЦ: «Рубероид и рубемаст пора запретить на законодательном уровне».

- Битумные кровли изжили себя. В Москве и Санкт-Петербурге на законодательном уровне запретили использование рубероида и рубемаста, потому что это просто вкладывание денег, которое через время опять потребует дополнительных средств. Фактически срок службы у них 2-3 года. В настоящее время нет профессионалов, которые могли бы качественно произвести монтажные кровельные работы. Куда не посмотри, это кровля очень сложная, ее в Сибири вообще применять нельзя. Мы делаем своею работу и водостоки смотрим, но они не пригодны для ремонта. Можно сделать текущий ремонт. Но он решит проблему только до следующего сезонного температурного скачка. Если на законодательном уровне запретят использование этих кровельных материалов, то люди перестанут вкладывать деньги в бесполезный ремонт крыш, в некачественную работу подрядчиков. Я считаю, что кровля должна быть сделана таким образом, чтобы она требовала минимум усилий от укладчиков, от монтажников и была пригодна для ремонта. В данный момент управляющие компании, и собственники зависят от бесхозяйственности и стремления обогатиться недобросовестных компаний. В настоящее время я, как специалист, не могу остановиться ни на одной битумной кровле. Однако жители выбирают именно ее, потому что она значительно дешевле.

Николай МАЛЯРЕНКО: «Чтобы кровли не текли, их необходимо правильно обслуживать».

- Мы делаем ставку на недорогой кровельный материал, который будет доступен собственникам, и стоимость которого мы сможем обосновать. Кроме того, мы применяем комплексный подход в обслуживании кровель. В зависимости от состава или состояния утеплителя, я еще предлагаю ливнестоки. Чтобы кровля не разрушалась, нужно выбрать правильную воронку. Тогда по краю кровля сохраняется и служит дольше. Есть варианты обогреваемой воронки, но они достаточно дорогие. Если утеплитель в процессе прошлой эксплуатации кровли намок, нужно использовать аэратор, не меняя утеплителя. Есть множество технологических тонкостей, при соблюдении которых кровля прослужит дольше и не потребует от жильцов капитальных вложений еще долго.

Мы придерживаемся индивидуального подхода к каждому объекту. Проводим обследование и даем рекомендации для того, чтобы спасти кровлю. Предлагаем на выбор несколько материалов, и собственники сами выбирают, какой им подходит по цене и качеству. Комплексный подход еще и в том, что мы встречаемся ежегодно с собственниками и УК, даем рекомендации по уходу и обслуживанию. Частично сами выполняем эти работы. Во главу угла в фирме «Манил» поставлено четкое соблюдение технологического процесса.

Анатолий ВАРЛАКОВ: «Собственник должен ощутить ответственность».

- Эту проблему можно решить только совместно с жителями. Но, к сожалению, люди еще не до конца понимают ситуацию, в которой оказались. У нас, например, обслуживаются дома, которым минимум по 25 лет, в целом – их более 100. Много железобетонных кровель, которые никогда не ремонтировались. Уже сейчас приходят жильцы с жалобами на течь. Для собственников, у которых есть теплый чердак, проблема даже зимой стоит остро. Но пока жители сами не осознают то, что они должны объединиться для кардинальных мер, что-либо сделать практически невозможно. Если собственники действительно хотят решить проблему с протекающей кровлей, то они уже сейчас должны провести собрание жильцов, на котором примут это решение. Если жильцы будут ждать лета, то практически изменить ситуации будет невозможно. Потому что мало того, что нужно решить организационные работы, так и для проведения работ нужные определенные погодные условия. Поэтому даже при всем желании помочь, управляющие компания не может взять на себя инициативу в случае пассивности жильцов.

Андрей НИКИТИН: «Управляющим компаниям нужны гарантии».

- Крыша – это имущество жильцов, поэтому на 100 процентов это проблемы жильцов. Если каждый в своей квартире готов сделать ремонт, то общее имущество выскакивает. В основном УК достались крыши, за которыми никто не смотрел. Пример – железобетонные кровли. Если бы их подкрашивали те 20 лет, которые они существуют, как это положено, то они бы не пришли в аварийное состояние. Теперь им нужен капитальный ремонт, а не частичный, которым еще можно обойтись в подвале. Нужна схема рассрочки, гарантии жителям, что они не будут обмануты. Уже в зимний период нужно организовать сбор средств, чтобы в июне-июле сделать качественно крышу. Что кто-то поможет нужно надеяться все меньше. Даже программа софинансирования по ФЗ №185 уже, по сути, не работает. На сегодняшний день УК делает капитальный ремонт кровли на свой страх и риск. Если не делать ничего, то дом однозначно уйдет. Но законодательно управляющие компании не защищены, договор жители могут расторгнуть в любой момент.

Олег РОВКИН: «Будущее - за новыми технологиями».

- Мы работаем с такими компаниями- производителями полимерных материалов, как «Нантcман», «Нантeн» – это компании, которые производит работы с полимерными материалами: полекарбонитными, мастичными безбитумными, ну и другими системами. Эти материалы очень тяжело преподносить собственникам. Сначала все соглашаются, но, узнав цену вопроса, предпочитают постелить рубероид. Все же мы всегда выбираем лучшие материалы и делаем ставку на них. Конечно, постоянно думаем о том, как предложить собственникам подходящую цену и подойти к рубежу в 1000 рублей за квадратный метр. Нам приходится покупать материалы у западных компаний втридорога, и сейчас мы работаем над тем, чтобы организовать прямые доставки из Китая. Компания «Универсальные технологии» вкладывает свои деньги, чтобы провести работы, потому что поставщики требуют 70-процентной предоплаты. Таким образом, в прошлом году были отремонтированы дома, которые находятся на обслуживании ЖКО «Московка».

Анатолий РУСАВСКИЙ: «Не надо жильцов оставлять наедине с проблемой».

У нас обслуживаются и мягкие, и железобетонные кровли. В начале лета стараемся залатать дыры средствами текущего ремонта, но этого хватает всего на год. За зимний период опять кровля разрушается, промерзают ливнестоки, и снова появляется течь. Обслуживать такие кровли – дело довольно-таки хлопотное и затратное. Опыт уже показал, что если делать ремонт кровель по старым технологиям, то он не даст эффекта. 2-3 года и она начинает снова протекать. У нас есть положительные опыт использования новых материалов. В 2009 году мы делали капитальный ремонт кровли площадью в тысячу квадратных метров по программе софинансирования ФЗ № 185. Подрядчик использовал материал Ризолин. За три года у нас не было ни одной жалобы по поводу этой кровли.

Еще хотелось бы отметить, что капитальный ремонт за счет собственников обходится слишком дорого жильцам. Выход только один – государственная помощь. По 185 федеральному закону, по программе регионального министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса, по гранту губернатора или по муниципальной программе – не так важно. Но какая-то возможность дополнительного финансирование капитального ремонта в городе обязательно должна действовать. Это дает возможность отремонтировать больше кровель. Я считаю, что власти не должны отворачиваться от этой проблемы. Жильцам капитальный ремонт обходится около 1000 рублей за квадратный метр или даже больше. Для собственников домов УК «Жилищиник 3», которыми являются чаще всего пенсионеры, это просто неподъемные суммы. Ведь сейчас жильцы должны установить на старых домах за свой счет еще приборы учета на тепло и воду, заниматься благоустройством – это слишком большая ноша для них. Обязательно нужно решать вопрос с капитальным ремонтом кровель, чтобы хотя бы 5-6 лет она не требовала дополнительных вложений. Тогда на счетах домов скопятся суммы для решения других, не менее важных для жизни людей вопросов.

Александр ШПАКОВ: «Оплату капитального ремонта необходимо включить в квитанцию за обслуживание жилья».

- Расскажу ситуацию с кровлями на примере дома по адресу Масленникова, 15. Это 19-подъездный дом, который обслуживается в «Жилищнике 6». Построен он был хозспособом заводом Баранова. Кровля в плохом состоянии. Мы за счет оборотных средств, в долг провели там текущий ремонт, сразу освоив средства, которые в течение нескольких месяцев будут поступать на лицевой счет. Перекрыли кровлю. Очищаем бережно места возле ливневки, чтобы сохранить то, что есть. Чистить крышу нельзя, потому что ходить по такой кровле чревато разрушением ковра. Пока мягкую кровлю полностью не заменишь, от проблемы не уйдешь: вода может затекать в шов над первым подъездом, а в квартиру попадет на третьем. Все средства дома уходят только на содержание крыши.

В законе написано, что решение о капитальном ремонте принимается на собрании собственников. Каждый жилец несет ответственность соразмерно занимаемой площади и должен участвовать в содержании общего имущества дома. Люди еще надеются на то, что их дома будут отремонтированы по программе софинансирования. И это понятно, ведь они проводили собрание, собирали подписи. Но мы, как управляющая компания, не можем ничего гарантировать, потому что не имеем таких полномочий. В 2011 году, у нас только 2 дома попали в эту программу. Проблемы, тем не менее, нарастают, как снежный ком.

Есть материалы, есть подрядчики. В основном все упирается в финансирование. У нас есть такой опыт, что собственники на собраниях жильцов принимают решение о том, чтобы включить плату за капитальный ремонт в квитанцию за обслуживание жилья - в пределах 2-2 с половиной рублей за квадратный метр. Средства постепенно копятся и, если дому требуются капитальные работы, то на счете уже есть деньги на их проведение. Обычно такие решения принимают домовые советы, которые, действительно, осознают, что дому рано или поздно понадобится капитальный ремонт. Это намного проще, чем брать кредит в банке. И на сегодняшний день я считаю, что такое решение финансового вопроса оптимально.

Владимир ФИЛИППОВ: «Мы производим кровельный материал сами!»

- Наша продукция признана по всей России. Производится в Омске на нашем предприятии по запатентованной технологии. Мы изготавливаем этот кровельный материал уже более 6 лет. В отличие от мягких кровель других производителей, самое главное отличие ризолина в том, что он не требует особых затрат при монтаже. В течение 3-5 дней наши специалисты перекрывают многоквартирные дома. Например, на Белозерова, 2, где площадь кровли составляет 2,5 тысячи квадратных метров, мы завершили работы за 5 дней. Особенность кровельного материала в том, что он укладывается безогневым методом. Чтобы нанести его достаточно просто удалить с него антиадрегезионную пленку, уложить на обеспыленную поверхность и прокатить валиком.

Основа ризолина – прочная стеклоткань, его преимущество в алюминиевой фольге, которая препятствует разрушению битума. Это гарантированная защита, ведь проблема мягких кровель именно в том, что битум быстро разрушается. После ремонта кровли нашим материалом можно надолго, более, чем на 20 лет, забыть о проблеме прохудившейся крыши. Ризолином можно закрывать объекты частично. В этом году попробовали такое направление, как теплоизоляция. Что особенно актуально в связи с необходимостью энергосбережения, которые сейчас все активнее поднимается, в том числе и на законодательном уровне. С удивлением обнаружили, что оказывается, в некоторых школах крыша практически не изолирована. Никакого утеплителя нет. То есть бетонная плита сверху мягкая кровля и все. Мы используем несколько слоев: первый – для мягкого утеплителя типа урсы, второй слой пенофлекса и затем наш кровельный материал ризолин. Это гораздо дешевле, чем какой-то другой утеплитель.

У нас все готово для работы, и с каждым годом мы мощности увеличиваем. В этом году открыли новую компанию «Ризолин-строй». Мы поняли, этот вопрос очень значим сейчас и готовы совершенствовать материалы и технологии. Мы открыты для сотрудничества как с жильцами, таки и с управляющими компаниями, которые задаются вопросом ремонта кровли. Стоимость кровельного материала вместе с монтажом – около 350 рублей за квадратный метр кровли.